คอนโดยูดีไลท์ : การเลือกซื้อคอนโดใหม่อย่างชาญฉลาด


คอนโดยูดีไลท์ : การเลือกซื้อคอนโดใหม่อย่างชาญฉลาด คอนโดมิเนียม (หรือถ้าจะเรียกกันเป็นภาษาทางการหน่อยก็คือ ห้องชุด ภายใต้ พ.ร.บ. อาคารชุด) ถือเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่งซึ่งมีราคาไม่น้อย และเป็นทรัพย์สินที่ค่อนข้างจะถาวรอยู่กับตัวเราไปตลอดชีวิต ดังนั้น ก่อนจะเลือกซื้อคอนโดสักห้องหนึ่ง เราลองมาชั่งใจกันดูสักนิดมั้ยครับว่า เราควรต้องคิด หรือคำนึงถึงเรื่องอะไรกันบ้างซื้อเพื่ออะไร?

เรื่องนี้เป็นประเด็นสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งในการเลือกซื้อเลยครับ ซื้อเพื่ออยู่จริงทุกวัน ซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อระยะสั้น ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซื้อเพื่อขายในอนาคต ซื้อไว้อยู่ยามฉุกเฉิน หรือใช้เป็นครั้งคราว เช่นตอนน้ำท่วม เป็นต้น ซึ่งแต่ละคนก็จะมีวัตถุประสงค์แตกต่างกันไป และวัตถุประสงค์ตัวนี้ก็จะเป็นตัวกำหนดทำเลที่ตั้ง และเรื่องอื่นๆ ตามมา เช่น ถ้าจะอยู่เอง บางคนอาจต้องการทำเลใดทำเลหนึ่งโดยเฉพาะซึ่งอาจไม่ต้องติดรถไฟฟ้าแต่ขอให้ใกล้บ้านเดิม บางคนอยากปล่อยเช่าก็อาจเลือกทำเลติดรถไฟฟ้าใกล้ทางด่วน หรือบางคนอาจคิดหลายชั้น คือตั้งใจซื้อเก็งกำไรระยะสั้น แต่ถ้าบังเอิญขายไม่ออกก็พร้อมจะอยู่เองได้ ซึ่งถ้าคิดหลายขั้นแบบนี้ ก็ต้องคิดเผื่อไว้เยอะๆ เช่นกันครับราคา และงบประมาณบริษัทคอนโดใหญ่ๆ อาจแบ่งระดับคอนโดออกมาหลายระดับเพื่อครอบคลุมตลาดในทุกระดับ แบรนด์ชื่อหนึ่งก็อาจมีราคาตั้งแต่ประมาณนี้ถึงประมาณนี้ ดังนั้น เราอาจต้องดูแบรนด์ให้เหมาะสมกับงบประมาณที่เรามี เวลาเราดูราคาคอนโด เราจะหารออกมาเป็นราคาต่อตารางเมตร ซึ่งเราต้องพิจารณาประกอบด้วยว่า ราคาต่อตารางเมตรแต่ละที่รวม หรือไม่รวมเฟอร์นิเจอร์ แถมหรือไม่แถมเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้าง และเวลาโฆษณาเขามักจะโฆษณาราคาต่อตารางเมตรสำหรับห้องที่อยู่ล่างที่สุดเสมอ โดยทั่วไปส่วนต่างระหว่างห้องที่สูงขึ้นไปหนึ่งชั้นมักจะต้องบวกเข้าไปอีกประมาณ 500-1,000 บาทต่อตารางเมตร ข้อแนะนำอีกอย่างคือ ช่วงเวลาที่ราคาคอนโดจะน่าสนใจที่สุด จะมีอยู่ 2-3 ช่วงคือ ตอนเปิดตัวใหม่ๆ มักถูกกว่าตอนเริ่มสร้างมาแล้วสักพัก ห้องที่เหลือท้ายๆ ช่วงที่โครงการต้องการปิดโครงการ หรือบริษัทคอนโดอยากปิดงบตัวเลขให้สวยๆ หรือห้องหลุดดาวน์ ช่วงเวลาเหล่านี้เป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจที่จะเข้าไปลองหาซื้อคอนโดน่าสนใจดูนะครับเจ้าของโครงการเป็นใคร?ก่อนจะซื้อจากเจ้าของโครงการรายใด เราควรตรวจสอบผลงานเก่าในอดีตของผู้ประกอบการรายนั้นด้วย โดยพิจารณาประเด็นเช่นว่า โครงการที่ดำเนินการผ่านมาในอดีตมีสภาพเป็นอย่างไร มีปัญหากับลูกบ้านในเรื่องใดๆ หรือไม่ ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มีการส่งมอบงาน หรือโอนคอนโดตามกำหนดหรือไม่ ซึ่งเรื่องเหล่านี้ เราสามารถตรวจสอบได้ทางอินเตอร์เน็ตทั่วไป หรือถ้าเราจะซื้อคอนโดจากผู้ประกอบการรายใหม่ หรือรายเล็ก เราอาจตรวจสอบทุนจดทะเบียนว่าเท่าไหร่ ชำระครบหรือยัง และมีธนาคารที่น่าเชื่อถือเข้ามาให้สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างโครงการหรือไม่ (มองอีกมุมหนึ่ง ก็คือดูว่าธนาคารที่น่าเชื่อถือกล้าเข้ามาเสี่ยงปล่อยกู้หรือไม่)ทำเลที่ตั้ง และสถานที่ใกล้เคียงขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ความชอบของแต่ละคน แต่โดยทั่วไป ถ้าอยู่กลางเมือง ย่านชุมชน เดินไปรถไฟฟ้าได้ มีร้านอาหาร หรือศูนย์การค้าให้สะดวก และช็อปปิ้งได้ก็น่าจะดีกว่า ขอแนะนำนะครับว่าหากรอบๆ คอนโดยังมีที่ดินเปล่าอยู่หลายแปลง หรือจะมีสถานีรถไฟฟ้าในอนาคต มั่นใจได้เลยว่าที่ดินแถวนั้นน่าจะมีโอกาสพัฒนาได้ และแน่นอนราคาคอนโดในอนาคตย่อมขึ้นไปพร้อมกับการพัฒนาที่ดินเปล่า หรือสถานีรถไฟอนาคตเหล่านั้นด้วย แต่ถ้าที่ดินเปล่าติดวิวด้านห้องเราเองก็ไม่ดีนะครับ เพราะอาจจะกลายเป็นตึกสูงบังวิวของเราในอนาคต (เกิดขึ้นในหลายๆ ครั้งในชีวิตจริง เช่น คอนโดที่สร้างขึ้นมาทีหลังบังวิวของโครงการที่มีอยู่ก่อนแล้ว เช่น คอนโดแถวราชเทวี หลังสวน สุขุมวิทซอย 30 กว่า และ 40 กว่า) ถ้าเลือกได้ ก็เลือกด้านที่เป็นบ้านเดี่ยวเยอะๆ เพราะมีโอกาสน้อยกว่าที่จะโดนกว้านซื้อที่ดินเพื่อสร้างตึกสูง นอกจากนี้ หากคอนโดติดถนนใหญ่มากเกินไปก็ไม่ดีในแง่ของเสียง ฝุ่นละออง และควันพิษจากถนน และรถยนต์นะครับ

ทางเข้าออกโครงการในแง่การใช้ชีวิตทั่วไปก็เช่น ถนนเข้าออกแคบหรือไม่ (ยิ่งถ้ามีโครงการคอนโด หรือหมู่บ้านในซอยนั้นๆ เยอะช่วงชั่วโมงเร่งด่วนอาจลำบากในการเข้าออกได้) เปลี่ยว หรือน่ากลัวหรือไม่ หากต้องเดินหรือขับรถกลับในตอนกลางคืน นอกจากนี้ เราอาจสำรวจรอบโครงการดูว่ามีทางเข้าออกได้ทางเดียว หรือหลายทาง และถนนที่วิ่งสู่ หรือเข้าออกโครงการมีกี่เส้น เลี้ยวออกจากโครงการแล้วเป็นไฟแดง หรือติดไฟแดงเลยหรือไม่ ถนนเข้าออกโครงการรถติดตลอดเวลาเลยหรือไม่ จะเลี้ยวเข้าคอนโดได้ต้องไปกลับรถไกลหรือเปล่า ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ หากมีความไม่สะดวกในวันแรกๆ อาจจะยังไม่รู้สึกอะไรมากนัก แต่เมื่ออยู่ไปนานๆ เราอาจเบื่อได้ ขอแนะนำในแง่กฎหมายนิดนะครับว่า ถ้าเป็นไปได้ลองเช็คดูว่าถนน หรือทางเข้าออกต้องผ่านที่ดินคนอื่นหรือไม่ และหากต้องผ่าน ที่ดินเหล่านั้นจดทะเบียนภาระจำยอมให้โครงการคอนโดเราหรือไม่ เรื่องเหล่านี้เซลล์ที่ขายเราอาจไม่ทราบรายละเอียดลึกๆ หรือให้ข้อมูลไม่ครบ ซึ่งถ้าเราไม่เชื่อใจเราอาจขอให้โครงการแสดงเอกสารประกอบให้เราตรวจสอบได้ เช่น ขอเอกสารยืนยันการจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นทางเข้าออกคอนโดที่เราจะซื้อ เป็นต้นขนาดกี่ห้องนอนดี?เรื่องขนาดนี้ขึ้นอยู่กับความต้องการ และความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นหลัก เช่น หากบางคนต้องการอยู่คนเดียวอาจซื้อห้องเดี่ยว แต่บางคนอยู่คนเดียวก็จริงแต่อาจมองไปในอนาคตเผื่อแต่งงาน หรือให้พี่น้องมาอยู่ด้วย หรืออาจตั้งใจว่าจะไม่ซื้อบ้าน เพราะชอบคอนโดก็อาจซื้อ 2 ห้องนอนไปเลย หรือบางคนแม้อยู่คนเดียวแต่ไม่ชอบห้องสตูดิโอเพราะให้ความรู้สึกของโรงแรม จึงอยากได้แบบหนึ่งห้องนอนจริงๆ พร้อมห้องนั่งเล่น เป็นต้น ข้อแนะนำสำหรับคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่านะครับ การจะเลือกว่าซื้อ 1 หรือ 2 ห้องนอนเพื่อปล่อยเช่าดี เราควรดูทำเลที่ตั้งของคอนโดที่เราจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นสำคัญครับ เช่น ถ้าซื้อในทำเลนักศึกษามหาวิทยาลัยเยอะ หรือแถวออฟฟิศ คอนโด 1 ห้องนอนอาจปล่อยเช่าง่ายกว่า แต่ถ้าเป็นย่านสุขมวิทกลางๆ ชิดลม หรือเอกมัยที่เป็นส่วนผสมของทั้งย่านพักอาศัย ร้านอาหาร และออฟฟิศ คอนโด 2 ห้องนอนก็เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เช่น แนวโน้มในช่วงหลังๆ ชาวต่างชาติมาทำงานเมืองไทยก็มีแฟน หรือสามีภรรยามาด้วย และมีเพื่อนจากต่างประเทศมาเที่ยวเมืองไทยบ่อยๆ ก็อยากได้ 2 ห้องนอน หรือพ่อแม่ต่างจังหวัดเช่าให้ลูกมาอยู่กรุงเทพฯ ก็อยากให้พี่น้องอยู่ที่เดียวกันก็อาจเช่า 2 ห้องนอนเพื่อให้อยู่ด้วยกันสบายๆ เป็นต้น (แผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้สรุปผลการวิจัยตลาดคอนโดในปี 2555 พบว่า ชาวต่างชาตินิยมเช่าคอนโดที่มีขนาด 2 ห้องนอนมากที่สุด)